Grote Russische ontwikkelaars hebben te kampen gehad met westerse sancties terwijl ze hun eigendomsstructuren herbekeken om de blootstelling van hun bedrijven aan aandeelhouders die met sanctierisico’s worden geconfronteerd, te verminderen. De ervaring van PIK, LSR en Samolet suggereert dat bedrijfswijzigingen geen bescherming tegen beperkingen garanderen. Voor de sector zijn hoge rentetarieven, dure hypotheken en stijgende kosten voor de schuldendienst meer directe drukfactoren geworden.
De timing weerspiegelt een bredere evolutie in het Europese sanctiebeleid. De EU begon in 2014 beperkende maatregelen tegen Rusland op te leggen en breidde deze na februari 2022 aanzienlijk uit, waardoor het aantal op de lijst geplaatste personen en entiteiten werd uitgebreid en de toegang tot financiering, handel, vervoer en technologie werd beperkt. De aanwijzing van Samolet in oktober 2026 was een verdere uitbreiding van de handhaving naar een nieuwe bedrijfsactiviteit, maar het was geen sectorbreed verbod op de Russische bouwsector: de Raad plaatste de projectontwikkelaar en zijn algemeen directeur op de lijst in het kader van het sanctieregime van de EU tegen Noord-Korea, onder verwijzing naar de tewerkstelling door het bedrijf van Noord-Koreaanse arbeiders bij bouwprojecten in Vladivostok, wat volgens de Raad een schending van de VN-sancties was. De zaak laat zien hoe een met Rusland gelieerd bedrijf blootgesteld kan worden door activiteiten die verband houden met een afzonderlijk sanctieregime.
Voor Europese vastgoedbeleggers, kredietverstrekkers en leveranciers roepen de zaken een bredere due-diligencevraag op: het risico van een bedrijf kan niet altijd alleen worden afgelezen uit het aandeelhoudersregister. Eigendom, zeggenschap, de rechtsgrondslag voor een aanwijzing en het eigen gedrag van de onderneming kunnen allemaal relevant zijn, terwijl operationele continuïteit op een binnenlandse markt niet noodzakelijkerwijs de toegang tot grensoverschrijdende financiering of transacties behoudt.
Omdat de Russische ontwikkelingsmarkt bijna volledig op binnenlandse kopers is gericht, werd deze lange tijd als relatief afgeschermd van de directe gevolgen van westerse sancties beschouwd. In tegenstelling tot olie- en gasbedrijven, banken en industriële exporteurs zijn de grootste projectontwikkelaars niet rechtstreeks afhankelijk van de toegang tot de Europese of Amerikaanse markten. Hun belangrijkste activa bevinden zich in Rusland, de bouw wordt voornamelijk gefinancierd door Russische banken en Russische burgers kopen het merendeel van hun appartementen.
De sancties hebben niettemin de bouwsector bereikt. In februari 2024 werd de PIK-groep onderworpen aan Amerikaanse beperkingen; de Europese Unie voegde de groep in december van dat jaar toe aan haar sanctielijst. In oktober 2026 werden de EU-sancties ook uitgebreid tot de Samolet-groep. De oprichter van een andere grote projectontwikkelaar, LSR, Andrey Molchanov, heeft te maken gekregen met persoonlijke sancties.
De eigendomsstructuur is daarom belangrijker geworden voor projectontwikkelaars. Als een belangrijke aandeelhouder wordt gesanctioneerd, bestaat het risico dat de beperkingen worden uitgebreid tot bedrijven die eigendom zijn van of onder zeggenschap staan van die persoon.
Recente gevallen tonen ook aan dat wijzigingen in de eigendomsstructuur geen volledige bescherming bieden. Westerse toezichthouders kunnen een rechtspersoon rechtstreeks aanwijzen, ongeacht wie de aandelen ervan bezit.
PIK: een wijziging van de eigendomsverhoudingen voorkwam geen sancties
PIK was een van de eerste grote Russische ontwikkelaars die te maken kreeg met directe westerse beperkingen. In februari 2024 plaatste het Amerikaanse ministerie van Financiën PIK-Specialised Developer PJSC en haar oprichter, Sergey Gordeyev, op de lijst van Specially Designated Nationals and Blocked Persons (SDN-lijst). De Europese Unie legde in december 2024 rechtstreeks sancties op aan het bedrijf.
De eigendomsstructuur van de projectontwikkelaar was al begonnen te veranderen voordat de beperkingen werden opgelegd. In oktober 2023 verlaagde Gordeyev zijn belang in PIK van 52,49% naar 32,49%; zijn belang nam vervolgens verder af. Volgens de Amerikaanse sanctieregels wordt een entiteit op grond van de zogenaamde 50%-regel over het algemeen als geblokkeerd beschouwd als geblokkeerde personen, direct of indirect en in totaal, ten minste 50% van de entiteit bezitten, zelfs als de entiteit zelf niet op de sanctielijst staat.
Het verlagen van het belang van een gesanctioneerde aandeelhouder tot onder de drempel kan het risico verkleinen dat er automatisch beperkingen van toepassing zijn. Het belet het Amerikaanse ministerie van Financiën niet om het bedrijf afzonderlijk aan te wijzen.
Dat is wat er met PIK is gebeurd. Ondanks de eigendomswijzigingen werd het bedrijf zelf gesanctioneerd.
PIK zei dat de beperkingen geen invloed zouden hebben op de bouw of de overdracht van appartementen aan kopers, omdat haar activiteiten geconcentreerd waren in Rusland en haar technologische oplossingen grotendeels intern werden ontwikkeld.
De zaak-PIK illustreert dat het verkleinen van het belang van een belangrijke aandeelhouder de afhankelijkheid van een bedrijf van de sanctiestatus van die persoon kan verminderen, maar dat het geen beperkingen tegen het bedrijf zelf kan uitsluiten.
LSR: sancties tegen een eigenaar betekenen niet automatisch sancties tegen het bedrijf
Het in Sint-Petersburg gevestigde LSR sloeg een andere weg in. In februari 2024 werd de oprichter, Andrey Molchanov, door Canada gesanctioneerd. Hij verliet zijn functie als algemeen directeur in maart en zijn belang in het bedrijf daalde van 55,1% naar 45,3%.
De oprichter had niet langer een controlerend belang. Dit kan van belang zijn voor internationale tegenpartijen en financiële instellingen die de mogelijke blootstelling aan sancties beoordelen.
De Europese Unie legde in april 2026 persoonlijke sancties op aan Moltsjanov.
De positie van LSR verschilt van die van PIK. Persoonlijke sancties tegen een eigenaar of voormalig bestuurder zijn niet gelijk te stellen aan de aanwijzing van de hele groep. Wanneer de rechtspersoon zelf niet is aangewezen, zijn de eigendom, de mate van daadwerkelijke zeggenschap en de regels in het desbetreffende rechtsgebied van belang.
Een deelneming van minder dan 50% neemt op zich niet alle risico weg: de Europese regels houden ook rekening met de mogelijkheid van daadwerkelijke zeggenschap over een onderneming.
Het voorbeeld van LSR laat zien dat een bedrijfsreorganisatie relevant kan zijn om de sanctiestatus van een hoofdaandeelhouder te onderscheiden van de activiteiten van een beursgenoteerde projectontwikkelaar. Er is echter geen openbaar bewijs dat alle wijzigingen in de eigendom van LSR uitsluitend zijn aangebracht om sancties te voorkomen.
Samolet: het distantiëren van aandeelhouders bood geen garantie voor bescherming
Vergelijkbare veranderingen vonden plaats binnen de Samolet-groep, die de afgelopen jaren is uitgebreid in Moskou, de regio Moskou, Sint-Petersburg en de regio Leningrad. De eigendomsstructuur is ingewikkelder dan die van PIK en LSR, met een aanzienlijk aantal partnerentiteiten.
Een van die entiteiten is Samolet Two Capitals LLC, een dochteronderneming die is opgericht om de activiteiten van de groep in Sint-Petersburg en de regio Leningrad te ontwikkelen. Ondernemer Maksim Vorobyov, de broer van de gouverneur van de regio Moskou, was van oudsher aan dit bedrijf verbonden en werd eind 2022 onderworpen aan Amerikaanse sancties. Volgens marktdeelnemers verliet hij Samolet Two Capitals in 2024 in het belang van het bedrijf.
De blootstelling van Samolet aan sancties kwam op een andere basis tot stand. Op 12 oktober 2026 heeft de Europese Unie de groep en haar algemeen directeur, Anna Akinshina, aan haar sanctielijst toegevoegd. De opgegeven redenen hadden betrekking op de vermeende werving van Noord-Koreaanse arbeiders voor bouwprojecten in Vladivostok, wat volgens de Raad van de EU in strijd was met internationale beperkingen ten aanzien van Noord-Korea.
De zaak toont aan dat wijzigingen in de eigendomsstructuur en een verminderde afhankelijkheid van bepaalde aandeelhouders een sanctiebesluit op basis van de eigen activiteiten van de projectontwikkelaar niet kunnen uitsluiten.
Samolet zei dat het normaal bleef functioneren. Het bedrijf zei ook dat de Russische bouwsector bijna uitsluitend binnenlandse materialen en apparatuur gebruikt, waardoor het directe effect van Europese sancties op woningbouwprojecten wordt beperkt.
Maar een projectontwikkelaar kan blijven bouwen met binnenlandse middelen en lokale financiering, terwijl hij nog steeds te maken heeft met beperkingen die betalingen, buitenlandse tegenpartijen, investeringen of bedrijfstransacties bemoeilijken.
Hoe ernstig zijn sancties voor projectontwikkelaars?
Westerse beperkingen kunnen voor elk groot bedrijf ernstige problemen opleveren. Afhankelijk van het rechtsgebied kunnen ze bevriezing van activa, verboden op het beschikbaar stellen van fondsen of economische middelen, beperkingen op transacties met buitenlandse bedrijven en beperkingen op bepaalde vormen van internationale financiering inhouden.
De Russische bouwsector verschilt echter van exporteurs van grondstoffen en bedrijven die in cruciale mate afhankelijk zijn van buitenlandse technologie. De meeste grote projectontwikkelaars bouwen in Rusland, vertrouwen op binnenlandse banken voor bouwfinanciering en ontvangen het grootste deel van hun inkomsten van Russische kopers.
Sancties betekenen op zich niet dat de bouw moet stoppen, de verkoop van appartementen moet ophouden of projecten niet kunnen worden voltooid. PIK bleef actief op de binnenlandse markt ondanks de sancties van de VS en de EU, en Samolet zei dat het zijn normale activiteiten zou voortzetten na de EU-beperkingen.
Er blijven risico’s bestaan. Bedrijven waartegen sancties zijn ingesteld, kunnen extra problemen ondervinden met internationale betalingen, de aankoop van bepaalde technologieën, buitenlandse investeerders en grensoverschrijdende bedrijfstransacties.
Voor projectontwikkelaars die zich voornamelijk op de binnenlandse markt richten, kan het effect van sancties minder significant zijn dan veranderingen in de financieringsvoorwaarden en de koopkracht van kopers.
De grootste druk op de sector: hoge rentetarieven
De hoge kosten van leningen zijn een steeds ernstiger probleem geworden voor de Russische ontwikkelingsmarkt. Begin november 2026 bedroeg de basisrente van de Russische Centrale Bank 14% op jaarbasis. Hoewel de monetaire omstandigheden lager waren dan hun piek in voorgaande jaren, bleven ze toch krap. Tijdens haar vergadering van 23 oktober liet de centrale bank de rente ongewijzigd, onder verwijzing naar aanhoudende inflatierisico’s.
Hoge rentetarieven hebben gevolgen voor zowel de vraag naar woningen als de financiën van projectontwikkelaars. Voor potentiële kopers betekenen ze dure hypotheken tegen de marktrente en hoge maandelijkse aflossingen. Aangezien de toegang tot uitgebreide gesubsidieerde hypotheekprogramma’s beperkt is, remt dit de verkoop van nieuwe woningen af.
Voor projectontwikkelaars verhogen hoge rentetarieven de kosten van het aflossen van schulden, het financieren van de bouw en het verwerven van nieuwe grond. Bedrijven die snel zijn gegroeid toen de financiering goedkoper was, lopen bijzonder veel risico.
In de eerste helft van 2026 rapporteerden LSR en Samolet aanzienlijke nettoverliezen, terwijl de winst van PIK sterk daalde.
De druk is systemisch. Zelfs ontwikkelaars zonder directe westerse sancties worden geconfronteerd met hogere kapitaalkosten, de noodzaak om investeringsprogramma’s terug te schroeven en lagere marges op sommige projecten.
Dit is een bekende spanning op de vastgoedmarkten: sancties kunnen veranderen wie met een bedrijf zaken mag doen, terwijl de rentetarieven van invloed zijn op de vraag of een project betaalbaar en commercieel levensvatbaar is. In het geval van Rusland wijzen de feiten op een binnenlandse financierings- en vraagcyclus die op projectontwikkelaars kan wegen, ongeacht hun sanctiestatus. Samen genomen suggereren de gevallen dat de blootstelling aan sancties en de veerkracht van bedrijven afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Een projectontwikkelaar kan actief blijven op zijn thuismarkt, terwijl hij te maken heeft met aanzienlijke beperkingen op het gebied van internationale transacties, en kan nog steeds kwetsbaar zijn voor de kapitaalkosten, de vraag naar hypotheken en de projecteconomie.
